房地產(chǎn)信托計(jì)劃下半年將會(huì)增多 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不能忽視
來源：m.xibujiancai.com 時(shí)間：2005-06-08
房地產(chǎn)信托是目前中國(guó)信托產(chǎn)業(yè)發(fā)展當(dāng)中一個(gè)非常重要的組成部分。2001年10月1日，《中華人民共和國(guó)信托法》開始施行，然后到2002年7月18日，《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》出臺(tái)，加上之前出臺(tái)的《信托投資公司管理辦法》。這“一法兩規(guī)”搭建好之后，中國(guó)信托業(yè)就開始了迅猛的發(fā)展。正好到了2003年上半年，央行出臺(tái)的121文件，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款條件、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的貸款條件以及個(gè)人房地產(chǎn)貸款的條件進(jìn)行了嚴(yán)格限制。121號(hào)文的規(guī)定，一方面起到防范金融風(fēng)險(xiǎn)的作用，但另一方面，使得房地產(chǎn)商通過傳統(tǒng)的融資途徑——商業(yè)銀行貸款獲取資金的難度加大，這就造成了房地產(chǎn)業(yè)資金壓力的凸現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)也因此需要拓寬其他的融資渠道，在客觀上也推動(dòng)了房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展?！?br>
應(yīng)該說經(jīng)過2003年之后，房地產(chǎn)信托得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，2004年媒體公開披露的房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃融資額全國(guó)達(dá)到了100多個(gè)億，而媒體沒有披露的單一信托則更多。但需強(qiáng)調(diào)的是在央行的121文件出臺(tái)之前，與房產(chǎn)相關(guān)的信托就已經(jīng)發(fā)行很多了。而121文件使得房產(chǎn)市場(chǎng)的融資渠道多元化這種趨勢(shì)更為明顯，因?yàn)殂y行做不了的信托可以做。但信托投資要求也是非常嚴(yán)格的，在很多地方比商業(yè)銀行的要求更高，要設(shè)置多重風(fēng)險(xiǎn)防火墻，用抵押、擔(dān)保、控股等等諸多的模式來保證投資者的安全。不僅僅是房產(chǎn)商對(duì)資金的要求非常迫切，信托公司自身也在對(duì)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行不斷地篩選。
2004年年底開始，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也開始進(jìn)行調(diào)控，同時(shí)銀監(jiān)會(huì)也對(duì)房地產(chǎn)信托加強(qiáng)了監(jiān)管，要求嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)信托。在這樣的一個(gè)市場(chǎng)大背景之下，這也造成了今年第一季度公開披露發(fā)行的房地產(chǎn)信托在數(shù)量上有所減少，但是信托資金的總額并沒有減少，只是發(fā)行的個(gè)體數(shù)目減少了而已，比如剛剛發(fā)行的“凱晨廣場(chǎng)信托計(jì)劃”的融資額就達(dá)到了6億元。此外，銀監(jiān)會(huì)2004年出臺(tái)的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》也非常重要，我覺得最終的修改今年有可能獲得通過。相信會(huì)有巨大的創(chuàng)新，比如取消目前集合資金信托合同200份的限制等，這可能會(huì)有益于擴(kuò)大信托資金的規(guī)模。
我的看法是房地產(chǎn)信托經(jīng)過兩年的發(fā)展之后更為成熟，下半年將是房地產(chǎn)信托的一個(gè)新的起點(diǎn)。在更加成熟和規(guī)范的基礎(chǔ)上將進(jìn)一步加快發(fā)展，房地產(chǎn)信托肯定會(huì)迎來一個(gè)新的發(fā)展階段。對(duì)于未來的發(fā)展趨勢(shì)，我認(rèn)為主要會(huì)朝著兩個(gè)方向發(fā)展，第一就是中國(guó)特色的REITS以后會(huì)出現(xiàn)很多，第二，中國(guó)的準(zhǔn)房地產(chǎn)基金也會(huì)出現(xiàn)，比如說我講的資金池計(jì)劃。中國(guó)現(xiàn)在沒有產(chǎn)業(yè)投資基金法，而只有證券投資基金法，那么我們現(xiàn)在可以先規(guī)避一下，可以叫房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展集合信托或者是準(zhǔn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金。
對(duì)于信托投資的風(fēng)險(xiǎn)問題，我的看法是，風(fēng)險(xiǎn)和投資回報(bào)一般是成正比的，對(duì)于目前中國(guó)可供選擇的一些金融投資渠道來說，信托投資是相對(duì)來說風(fēng)險(xiǎn)較小，而投資回報(bào)通過有效的制度設(shè)計(jì)能得到一定的保障。不會(huì)像股票、期貨市場(chǎng)那樣風(fēng)險(xiǎn)巨大，投資回報(bào)也比國(guó)債或者放到銀行里要大的多。信托公司在選擇項(xiàng)目的時(shí)候也會(huì)設(shè)置多處防火墻，用抵押、擔(dān)保、控股等等許多的模式來保證投資者的安全。而隨著銀監(jiān)會(huì)對(duì)于信托這一塊的法律法規(guī)的進(jìn)一步規(guī)范和細(xì)化，以及管理力度的加強(qiáng)，金融詐騙方面的風(fēng)險(xiǎn)也將會(huì)大幅度降低。
當(dāng)然，具體到每個(gè)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，還是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的。但是這些風(fēng)險(xiǎn)往往都是不是信托本身可以避免的。
首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目本身隱含的風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目本身存在隱藏的財(cái)務(wù)黑洞、內(nèi)部法律糾紛等先天性的缺陷，那無論房地產(chǎn)信托怎么設(shè)計(jì)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)都是無法避免的，只得尋求風(fēng)險(xiǎn)防火墻有關(guān)程序的啟動(dòng)了。
其次，房地產(chǎn)行業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，時(shí)間周期較長(zhǎng)、資金占用量大、利潤(rùn)回報(bào)較高。房產(chǎn)本身既是耐用消費(fèi)品，又是投資品，在一定市場(chǎng)環(huán)境下，還可能滋生投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，如果房產(chǎn)價(jià)格上漲幅度超過了居民消費(fèi)承受能力，就可能存在房地產(chǎn)泡沫。如果泡沫達(dá)到一定程度，就必然影響房地產(chǎn)信托。此外，還有政策風(fēng)險(xiǎn)，比如出臺(tái)金融緊縮政策等等。
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